수도권·규제지역 주택대출 총정리(+ 6월 28일부터 달라지는 가계부채 관리 강화)

2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 규제가 대폭 강화됩니다. 이번 정책은 과도한 가계부채 증가를 막고 주택 시장 안정을 도모하기 위한 것으로, 무주택자부터 다주택자까지 대출 규제가 한층 까다로워집니다. 주택담보대출 한도, LTV 조정, 전세대출 규제 강화 등 주요 내용과 체크포인트를 한눈에 정리했습니다.

 

가계대출 총량 관리, 주담대 6억원 제한

 

가계대출 총량이 연간 공급계획 대비 25% 줄어들면서, 주택담보대출도 최대 6억원까지만 받을 수 있습니다. 주택 가격이 아무리 높아도 대출 한도는 6억원 내로 제한되며, DTI·DSR 등 총부채원리금상환비율 규제도 강화됩니다.

 

다주택자·투기수요자 대출 차단 강화

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무주택자는 70%까지 LTV를 받을 수 있지만, 2주택 이상 다주택자나 투자 목적의 대출은 LTV가 0~50%로 축소됩니다. 특히 2주택 이상 소유자의 경우 투기지역·투기과열지구에서 신규 주택 구입용 대출 자체가 금지됩니다.

 

1주택자는 LTV 50%로 제한

 

현재 1주택을 보유한 세대는 추가 주택 구입 시 대출 가능 LTV가 50%로 제한됩니다. 기존 주택을 처분하거나 일정 기간 내에 기존 주택을 매각하겠다는 조건부로만 추가 대출이 가능합니다.

 

생애최초 주택구입자 혜택은 일부 유지

 

생애최초 구입자는 규제지역이라도 LTV 80%까지 대출 가능하나, 전입조건과 6개월 이내 실거주 조건을 충족해야 합니다. 단, 대출금액이 6억원을 넘을 수 없으며, 투기지역·과열지구는 무조건 전입 후 6개월 이내 거주를 시작해야 합니다.

 

전세대출 보증 규제도 한층 강화

 

전세대출 보증도 강화돼 다주택자나 고가 주택 소유자는 보증이 제한됩니다. 특히 전세대출을 이용해 집을 사거나 갭투자에 활용하는 것을 막기 위해, 전세대출 보증 한도와 사용 목적을 철저히 모니터링합니다.

 

디딤돌·버팀목 대출 한도 조정

 

정책모기지 상품인 디딤돌대출과 버팀목전세대출 한도도 일부 조정됩니다.

• 디딤돌대출은 일반 무주택자는 기존 2.59억에서 2억으로 축소됩니다.
• 청년층은 3억에서 2.4억으로, 신혼부부는 4억에서 3억으로 줄어듭니다.
• 버팀목전세대출도 일반, 청년, 신혼부부 모두 기존 한도보다 5천만~1억 가량 감소합니다.

기존 대출 연장 및 소유조건 강화

 

기존 전세대출을 연장하려면 전세보증금 30억원 이하 조건을 만족해야 하며, 2주택 이상 보유자의 경우 전세대출 신규 발급은 물론 연장도 제한됩니다. 전세대출을 이용한 갭투자 차단이 목적입니다.

 

달라진 주택대출 규제, 체크포인트

1. 주담대는 최대 6억원까지만 가능
2. 생애최초 구입자는 6개월 이내 실거주 의무
3. 다주택자는 신규 대출이 원칙적으로 차단
4. 전세대출 보증 한도 및 사용 목적 심사 강화

이번 정책 강화는 주택 시장의 투기적 수요를 억제하고 무주택 실수요자 중심으로 대출을 유도하기 위한 것입니다. 규제지역 내 주택 구입이나 대출 계획이 있다면 반드시 새로운 LTV와 대출한도 규정을 확인하고, 자금계획을 꼼꼼히 세우는 것이 중요합니다.

 

수도권·규제지역 주택대출 2025 FAQ

 

Q1. 6월 28일부터 주택담보대출 한도가 어떻게 달라지나요?
A. 6월 28일부터 수도권·규제지역 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한됩니다. 집값이 아무리 비싸도 대출은 6억원 이내로만 가능해요.

Q2. 무주택자와 1주택자의 대출 규정은 어떻게 다른가요?
A. 무주택자는 LTV(주택담보대출비율)를 최대 70%까지 받을 수 있고, 생애최초 구입자는 80%까지 가능합니다. 반면, 1주택자는 기존주택 처분 조건 없이 추가 주택을 구입할 때 LTV가 50%로 제한됩니다.

Q3. 다주택자는 대출을 받을 수 있나요?
A. 사실상 어렵습니다. 2주택 이상 다주택자는 투기지역·투기과열지구에서 추가 주택 구입 목적의 대출이 원칙적으로 차단됩니다.

Q4. 전세대출은 어떤 점이 강화되나요?
A. 다주택자나 고가주택 보유자는 전세대출 보증이 제한되며, 기존 전세대출을 연장하려면 보증금이 30억원 이하 조건을 충족해야 합니다. 갭투자 차단이 목적입니다.

Q5. 생애최초 주택구입자는 혜택이 있나요?
A. 규제지역이라도 생애최초 주택구입자는 LTV 80%까지 대출이 가능하고, 다만 6개월 이내 실거주 의무가 부과됩니다.

Q6. 디딤돌·버팀목 대출 한도도 바뀌나요?
A. 네. 디딤돌대출은 일반 무주택자의 한도가 2.59억에서 2억으로 줄어드는 등 청년·신혼부부 모두 한도가 감소합니다. 버팀목전세대출도 전반적으로 5천만원~1억원 정도 축소됩니다.

Q7. 주택담보대출 규제 강화 이유는 무엇인가요?
A. 과도한 가계부채 증가를 억제하고 주택시장 과열을 방지하기 위해서입니다. 투기 수요보다는 실수요자 중심으로 주택 구입을 유도하려는 정책적 목적이 있어요.

Q8. 기존 주택대출 이용자에게도 규제가 적용되나요?
A. 기존 대출은 규제 대상이 아니지만, 연장 시점부터는 새로운 규정이 적용될 수 있어 연장 시기에 꼭 조건을 확인해야 합니다.

Q9. 전세대출 보증 한도는 어떻게 달라지나요?
A. 전세보증금 30억원 이하 조건이 유지되어야 전세대출을 연장할 수 있으며, 다주택자의 경우 전세대출 신규발급이나 연장이 제한됩니다.

Q10. 규제지역이 아닌 곳은 이번 규제와 상관없나요?
A. 규제지역 외 지역에는 이번 강화안이 직접 적용되지 않지만, 금융권 전체의 가계부채 총량 관리 방침으로 인해 일부 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

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